【海外の反応】中国の新築住宅価格が35ヶ月連続で下落、不動産市場の低迷止まらず → 「住宅価格が下がって『助かる』のは、これから家を買う必要がある人にとってだけの話」「個人的には住宅が安くて、その分貯蓄に回せる余裕があるほうがいいわ」

1. 海外の反応
本筋とはちょっとズレるかもしれないけど、2つ例を挙げたい。

うちの母親、広州郊外に築40年くらいのマンションを持ってる。67平米で4階建て。この辺一帯、エレベーターなしの古いマンションばっかりなんだよな。2016〜2022年と2023〜2025年は月600元で貸してたけど、今は借りる人がいなくて空き家状態。買う人もいないから、今の市場価値なんて誰にも分からん。

これが分かるのは、2年半前に祖母が死んだとき、母の兄弟2人(うちのおじさん)が道路挟んで向かいの似たような部屋をそれぞれ相続したから。売れるなら売りたいんだけど、市場が死んでて誰も買わない。今だとせいぜい1軒30万元くらいが相場かな(母と兄弟2人、合わせて3軒分)。

そのおじさんの1人は、別の場所に築20年くらいの広い部屋も持ってる。3階建て(3フロア分その部屋だけでつながってる構造)だけどエレベーターなし、220平米。コロナ前の2019年なら200万元以上はしたはずなのに、今は150万元でも買い手が付かない。おじさん夫婦は(もう60代半ばだし)そこを空けて引っ越して別の家を買った。ちなみにその新しい家、最後の持ち主がおじさんに220万元で売ったんだけど、その人はデベロッパーから260万元で買って、一度も住まずに40万元の損切りで手放したらしい。

中国にはこういう古い物件がゴロゴロしてる。新築の値段が底なしで下がり続けてるなら、既存の物件なんて一体いくらの価値があるのか誰にも分からん。幸い中国は頭金の要求がバカみたいに高いから、アメリカみたいに銀行まで潰れる2008年型の崩壊だけは避けたいんだろうな。あと会社員が強制的に積まされる住宅積立基金(給料から引かれるやつ)も、結局家を買うときに吐き出されることが多いし。

2. 海外の反応
>>1
一番興味深いのは値段のバランスだな。アメリカじゃ4万4000ドルの部屋を月90ドルで貸すなんて有り得ない。そろばん合わないし、その賃料じゃ維持費すら出ないだろ。中国当局がここまで値段を吊り上げるのを許したこと自体が、そもそもの失敗だったんじゃないか。

3. 海外の反応
>>2
最初はGDPを押し上げる良い手段だったんだよ。でも投機屋が群がって値段が制御不能になり、若者は家を買えなくなった(しかも男は結婚するのに家を持ってるのが社会的な必須条件だったりするし)。そこで「三道紅線」が出てきて、それで恒大(エバーグランデ)が死んだわけ。

4. 海外の反応
>>2
高値・低賃料になるのは、買う人は多いのに住む人が少なすぎるからだと思ってる。利回り(キャップレート)が異常に低いんだよな。だから言う通り、まともな大家なら修繕なんかしたくないわけ。うちの母も修繕しないことにした。ちょっとした「簡単な」修理ですら、何年分の賃料に相当するコストがかかるから。

5. 海外の反応
>>2
4万4000ドルの部屋を月90ドルで貸すのと、88万ドルの部屋を月1800ドルで貸すのは同じ比率。沿岸部の都市なら全然あり得る話。

6. 海外の反応
>>5
いや、NYCなら88万ドルの部屋は普通3500〜5000ドルで貸せるぞ。中国の賃料と物件価格の比率は終わってる。アメリカとはまるで別次元の市場だわ。

7. 海外の反応
>>5
それが成立するのは、25年前くらいの値上がり前に買い切った物件で、持ち主が市場相場なんて気にしない年寄りで、ちょっとした年金の足しになればいいやってケースだけだろ。まともな大家はそんな利回りじゃ経営しない。

8. 海外の反応
>>1
中国はなんでまだ年間300万戸も新築を作ってるんだ?経済をどん底に向かわせてるのに、いつ気づくんだよ。古い物件を買い戻して取り壊すほうが先じゃないのか。

9. 海外の反応
>>8
理由は複数ある。地方政府の役人の主要KPIがGDP成長率だから、新しく建てるのが生産性とGDPを上げる一番手軽な方法なんだよ。しかも土地は国有だけど、地方政府がデベロッパーに土地をリースできる仕組みで、デベロッパーは契約通り建てないと土地を取り上げられる。

10. 海外の反応
>>9
問題は、めちゃくちゃ深刻な危機(恒大が8000億元もの純資産マイナスで破綻したみたいな)を経ると、最終的に銀行がデベロッパーへの融資を止めるってこと。誰も損したくないからな。

それに中国の人口減少は、疫病や大飢饉を除けば平時では誰も見たことがないレベルで加速してる(今のところは単純に、子供を産みたがらない傾向と、1962〜1973年生まれのベビーブーマーの死亡ラッシュが重なってるだけなんだけど)。2030年代には年間1000万人、2040年代には年間2000万人減る計算。これだけの規模で人が減れば、住宅需要は恒久的にガタ落ちする。

供給側が意図的にでも勝手にでも潰されない限り、住宅価格は「投機対象」としての値段じゃなく、「ただ住む場所」としての価値まで下がっていくはずだよ。90年代からずっとそうじゃなかっただけで。

11. 海外の反応
>>9
これがGDP成長をインフラ投資に頼りすぎるとマズい理由。今年20本橋を架けたら、来年10%成長するにはさらに22本架けなきゃいけない。そしてそれが止まらない。建設のペースが落ちた瞬間GDPにダメージが来る。

12. 海外の反応
>>9
ちなみにその大半はインフラに流れてる。でも結局住宅と同じ問題を抱えてるんだよな。人口が減ってる中でインフラ投資を増やすと、どんどん厳しくなる。利用者の減ってる基盤を、ますます多くの設備で支えなきゃいけなくなるから。

中国は今のところ母数がでかいからなんとかなってるけど、人口減少が本格化してくると(ここ数年の年数百万人レベルどころじゃなくなる)、ギリギリ採算取れてた路線とかが一気に不採算になる。不採算になれば維持管理もできなくなって、そのうち使い物にならない遺物が国中に転がることになる。

13. 海外の反応
>>8
取り壊しなんて金にならないんだよ。だからとにかく新しく建てて、経済が成長してるように見せてるだけ。

14. 海外の反応
>>8
これが若者でも家を買えるように価格を落とす方法でもあるんだよな。政府が出した「三道紅線」は、基本的に「住宅は住むためのもので投機対象じゃない」ってメッセージ。それでも地方政府は建て続ける、GDPがKPIだから。

中国の建物って制度上70年しか保たない扱いだけど、実際はもっと早く老朽化する。でも一等地じゃない限り、既存の建物を急いで取り壊す動機はない。

15. 海外の反応
>>1
価格崩壊の前からそもそも賃料利回りは悪かった。数百万人民元で売られてる家がある一方、隣の通りの古いアパートなら数百元で借りられる。これって需要が本物じゃなかった(住宅としての実需が価格を支えてなかった)ってことのはっきりした証拠だったんだよな。

16. 海外の反応
これは政府の意図的な政策だよ。中国政府は住宅バブルが西側の経済をほぼ軒並み潰してきたのを見てきたし、自国でも同じ兆候が出てたから、それを止めて住宅を買いやすくする政策を打った。

これを「大惨事」扱いしてるのは、中国の外にいる物件投機マニアだけ。中国では多くの人にとって家を持つのはまだ現実的な話。西側じゃ若い世代がどんどん「家を買うなんて夢のまた夢」になってきてるのに。

17. 海外の反応
>>16
手が届かないどころじゃなく、中国は地球上で持ち家率が一番高い国だし、その持ち家の75%はローンなしの完全無借金。

18. 海外の反応
>>17
持ち家率トップはシンガポールだろ。

19. 海外の反応
>>18
いや、実際はカザフスタンが一番。でも中国は人口規模がえげつないから、その分インパクトは段違いにすごいけどな。

20. 海外の反応
>>17
皮肉なことに、このまま値下がりが続くなら、家を持たずに借りてるほうが経済的に賢い選択になるかもな。

21. 海外の反応
>>20
中国人は地元(戸籍のある地域)に持ち家があって、仕事のある大都市では賃貸、ってパターンが多いんだよ。だから両方やってるケースが結構ある。

22. 海外の反応
>>16
誰のための住宅価格の安さなんだよ?持ち家率ってもう90%超えてたんじゃなかったのか?

23. 海外の反応
>>16
その過程で、国民に「貯金を活かす手段は住宅しかない」と思わせて家を買わせ続けた結果、何世代分もの貯蓄を吹っ飛ばしたわけだけどな。ついでに言うと、賃金に対する住宅価格の比率で見た中国のバブルの大きさは、ほとんどの西側国より文字通り一桁規模が大きいからな。

24. 海外の反応
アメリカ人はこれを見て中国を褒め始めるんだろうけど、中国市場はアメリカ市場とは全然違うからな。しかも仮に同じ市場だったとしても、3年連続の値下がりはアメリカでも問題になるはず。住宅価格が下がって「助かる」のは、これから家を買う必要がある人にとってだけの話。中国じゃ世帯の90%以上がもう持ち家持ってるし、かなりの割合が「他にまともな資産保全手段がないから」って理由で複数物件を持ってる。今、多くの中間層家庭が資産を溶かされてる最中なんだよ。

25. 海外の反応
>>24
習近平の意図は「住宅は住むところで投資対象じゃない」にすることだったと思う。これは20年以上「家=投資」にしてきたツケを市場が今清算してるだけ。問題は、中国には他に発達した金融商品がないってこと。だから国民を株式市場とかに向かわせようとしてるんだけど、そっちは信用されてない。

基本的には同意する。家は住む場所であるべきで、投資対象であるべきじゃない。

26. 海外の反応
>>25
>習近平の意図は「住宅は住むところで投資対象じゃない」にすることだったと思う

正直それ、国民全員が不動産しか投資先に使わなくなるまで、しかも大半の人がそもそも家を持つようになるまで、ずっと時間をかけてやらないといけなかった話だと思うんだよな。それに中国には最初から不動産以外の投資先がほとんどなかったから、不動産がここまで過熱したわけで。株式市場とかは政府の介入のせいで実質投資先として機能してないし、ただでさえ貯金好きな国民が、さらに貯め込むようになった。これのせいで国内消費がかなり落ち込んでる。

27. 海外の反応
>>26
まあ遅くてもやらないよりはマシだろ。これ、放っておいたら2008年みたいに世界経済を揺るがす超巨大バブルになってた可能性もある。でも中国は問題なく吸収したじゃん。

28. 海外の反応
>>25
まさに共産党が言ってる「住宅はこうあるべき」そのものなんだけど、あんたが言うように、中国には他に発達した・信頼できる貯蓄・投資手段がない。中国市場はその現実をそのまま反映してるわけで、代わりの出口を用意せずに無理やり変えようとすれば、相当な痛みとストレスを生むことになる。

29. 海外の反応
>>25
いや、それは明らかに後付けのスピンだろ。実際は、恒大や碧桂園みたいな大手デベロッパーが抱え込んでたレバレッジが経済全体へのシステミックリスクになってると政府が気づいたのが本当の理由。それで2020年に「三道紅線」が導入されて、途端に大手デベロッパーに流動性危機が起き、不動産市場は一気に崖から落ちた。

価格の下落だけじゃなく、大手デベロッパーの破綻で、お金を払ったのに結局家が引き渡されなかった人もかなりの数いる。

30. 海外の反応
>>25
共産党は20年間、不動産億万長者たちに意図的に金を流しながら、国民には「これは素晴らしい投資だ」と言い続けてたんだよ。バブルが弾けた途端、話を完全にひっくり返して、今さら「住宅は最初から投資対象じゃなかった」みたいな顔してる🙄

公営住宅とか政府の住宅支援自体には賛成だし、他の国だって別の理由でグダグダなのは同じだけど、共産党はこの件、本当にやらかした。大勢の人が痛手を負って、今になって自分たちの尻拭いのために話を作り変えてるだけ。

31. 海外の反応
>>24
実際はもっと複雑な話なんだろうけど、聞いてる限り「貯金はあるけど投資先選びを間違えた」って話に聞こえるんだよな。アメリカだと「家すら買えない、投資に回す余剰資金もない」って話だから。間違ってるかもしれないけど、個人的には住宅が安くて、その分貯蓄に回せる余裕があるほうがいいわ。

32. 海外の反応
>>31
あんたからすればダメな貯蓄方法に見えるんだろうけど、中国では事実上それ以外にまともな手段がなかったんだよ。何千万という家庭がそれをやってきた。今、その家庭たちはかなりの資産を失ってる。中国政府が期待してた「国内消費の活性化」も、おそらくもう一世代分は望めなくなったと思う。

33. 海外の反応
>>32
そろそろ人民元をちゃんと上がらせて、再分配もやって、インターナショナル歌いながらニューディール前のアメリカをコスプレするのはやめて、本気で社会主義をやってみる時期なんじゃないか。あと戸籍(戸口)制度もやめて、国内は普通に「同じ国」として扱ったほうがいいと思うけどね。

34. 海外の反応
>>32
旅行で中国に行ったことあるけど、どの都市にも未完成なのにすでに部屋が売れてるマンションがゴロゴロあった。見分け方は簡単、ちゃんと仕上がって家族が住んでる部屋がある一方、建物の半分以上は窓すら入ってない空っぽの部屋のまま、って状態。

これ、政府がかなり本気で価格安定に介入しない限り、中国がどうやって立て直すのか正直想像できない。でも、介入するにしてもその「代償」は一体何になるんだろうな。